星河吴中200亿意向地块曝光!天街 6条地铁 顶尖私立、三级医院!

  最近,吴中主城迎来一则重磅消息——

  星河控股与吴中区达成战略合作,将在吴中高新区投资200亿,打造产融联盟新城。

  

  据传,最终落地的项目很有可能是

  “星河WORLD”

  星河WORLD是星河集团打造的大型城市综合体,目前在运营的为深圳星河WORLD。

  

  深圳星河WORLD效果图

  该项目总投资150亿,总建面160万方,涵盖写字楼、商业、住宅、酒店等多种业态,定位即产融联盟新城。

  在本次的战略合作会议上,明确提到了借鉴深圳项目的模式,因此,吴中主城极有可能将迎来一座超百万方的产融大城。

  

  地块实地考察

  签约仪式前有关领导对地块进行了现场考察,从图片背景推测项目的位置大概率是万达南边的大体量地块,靠西紧邻石湖,

  

  地块位置

  “星河WORLD”的到来,弥补了板块大型城市综合体的空白,在界面和产业上都是一次极大的提升。

  除此以外,吴中主城还有一处超百万方的巨无霸综合体。

  许久未有动作的豪仕登地块于去年已经全部完成拆除工作,即将启动建设。

  

  豪仕登效果图

  豪仕登地块于2013年启动征收,14年规划出炉,占地面积达288.75亩,总建面超百万方,将打造集商业、办公、商住、文化展示于一体的大型城市综合体。

  对于吴中主城来说,这两个项目无疑是超级利好,板块开启了核心CBD的打造,同时也吹响了复兴的号角。

  崎岖的主城复兴之路

  作为吴中的核心城区,近些年来吴中主城由于自身原因,发展的很挣扎,优劣两极。

  底子好是优势。

  在苏州,吴中主城一直是老牌区域的存在,一方面是离古城区非常近,通勤方便;另一方面是城区开发的早,过去是吴县中心,配套成熟,居住氛围浓厚。

  因此大众对于吴中主城的接受度非常高,东吴塔也是苏州早期的地标之一。

  

  东吴塔

  旧城难改是劣势。

  这一点在苏州近十年的发展中体现非常明显。从一体两翼到一核四城,纵观苏州的规划重点,都完美避开了吴中主城。

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  吴中主城

  开发较早,大量的厂房和老旧居民建成区是吴中主城发展的主要阻碍。

  没有腹地,旧城改新往往要比空地造城难度大很多;相反,吴中另一位风头正经的太湖新城,因为有大片大片的空地,给了规划很大的空间,城市格局也更加合理。

  

  吴中太湖新城效果图

  吴中主城过去的骄傲成为了现在的枷锁。

  主城复兴

  直到2016年吴中高新区的成立,吴中主城开始了自己的复兴之路。

  高新区由长桥、苏苑、龙西三个街道组成,定位为省级高新区,地理位置上与吴中主城高https://www.qwh168.com/度,重合,中心城区北定位为金融、商务、总部、专业服务机构聚集的吴中综合商务区。

  

  吴中高新区

  总体为“一核、二带、三轴、四区”的结构,重点在于优化城市生活配套:

  “一核”即运河两岸宝带路至石湖路、苏蠡路至迎春路公共设施集聚区;

  “二带”即沿大运河、西塘河生态休闲带 ;

  “三轴”即沿东吴路、苏蠡路、澄湖路公共设施轴;

  “四区”即以运河、西塘河为界的四个居住片区;

  在吴中主城原有的基础上,进行了全面升级和改造,涉及交通、商业、医疗、教育、城市界面等多个方面。

  

  板块情况

  苏州唯一“3轨道”板块

  未来“中环南线”+6条地铁

  由于吴中主城是传统建成区,人口密度很大,因此在交通资源的占有上在整个苏州也数一数二,主要是多地铁+大环线,地铁线路最多达到6条。

  3轨交汇+6条地铁线路

  去年12月,地铁3号线开通运营,吴中主城成为苏州当前唯一单个板块拥有3条地铁的区域——2、3、4号线,并且两两相交,组成了地铁网线,换乘站数量达到3个。

  

  三轨交汇

  在近期的地铁规划中,7号线也会穿过吴中主城,并与2、4号线形成交汇,目前站点已经公示。

  

  

  滑动查看

  今年5月,网络上流出一份苏州轨交四期规划图,从内容来看,可信度较高,包含远期规划的4条地铁线路,其中11号线、14号线分别经过吴中主城的东部和石湖片区。

  

  11号线

  

  14号线

  已运营+在建+远期规划,吴中主城的地铁数量达到了6条。

  苏州南部大动脉——中环南线

  除了地铁,吴中主城同时被3条环线包围,向北为南环,向东是吴东快速路,向西为友新快速路,道路资源丰富。

  并且,中环远期工程即南线已经投入建设。

  2015年7月,苏州中环投入使用,一期包含北线、西线、东线,而一直作为远期规划的南线,其中东延段主体工程已于今年5月全面实施建设。

  

  中环南线由三段构成:吴中大道快速化改造(友新互通-中环西线);南湖快速路(友新立交-吴东快速路)、南湖快速路东延(吴东快速路-中环东线)

  

  线路图

  其中作为整个南线主体的南湖快速路即在吴中主城境内,未来中环南线的建成使得整个中环形成闭环,并且大大提升主城在内的多个吴中板块的通勤效率。

  天街、天虹都来了!

  商业火力全开,多个地标待出

  由于开发较早,吴中主城有一定的商业基础,但与新城相比略显脱节,形态和规模上都非常不足。

  好在这样的情况正在发生改变,随着多个规划的落地,吴中主城的商业配套火力全开。

  

  文章开头提到的“星河WORLD”和豪仕登地块,皆为超百万方的大型城市综合体,包含大型商综。

  目前,天虹已经确认入驻豪仕登地块,项目裙楼商业面积达10万平方米,包含一座180米的超高层,建成后将成为主城的新地标。

  

  天虹效果图

  而位于2/4号线交汇站上的东吴天街也正在建设中,苏州四座天街之一,总建面达38万方,投资50亿,包含商业、住宅、五星级酒店、长租公寓等形态,预计将于2021年开业。

  

  东吴天街效果图

  除此以外,传闻中的“星河WORLD”、最近出让的香江40号地块,皆包含商业部分,今后几年里,吴中主城的商业配套将迎来大爆发。

  值得一提的是,上述多个城市综合体都规划有超高层,独撑主城地标门面的东吴塔将不再孤单。

  三级医院、顶级私立

  教育、医疗资源补齐

  教育和医疗是衡量板块软实力的一个重要标准,这两个方面是吴中主城的素来被诟病的点。

  因此,在近几年的规划中,吴中主城正在全力补齐教育和医疗配套。

  吴中人民医院新院区,三级标准

  今年3月,吴中人民医院新院区规划出炉。

  

  新院区位于苏蠡路以东、澄湖路以北,总用地面积85亩,总建面约21万方,分为南北两地块,总投资达到了18.7亿元,将按照三级综合性医院的规模建造。

  

  吴中人民医院新院区

  新院区将设置1000张床位,包含医疗、科研、康复等多种功能,是未来吴中主城最重要的医疗配套。

  澄湖路学校、苏外分校

  教育资源上,吴中主城有一定的基础,拥有迎春、城西、苏苑等一批老牌学校,但相比各大新城新校区+名校挂牌的模式有所差距,尤其是设施和规模。

  在这方面,近两年吴中主城也在跟进。

  今年4月,澄湖路学校规划出炉,学校位于澄湖路南侧、 跃进河北侧,总建面达到了近10万方。

  

  澄湖路学校效果图

  澄湖路学校为九年一贯制学校,小学设置6轨36班,可接受约1440人;初中部分设置10轨30班,可接受学生1350人。

  学校预计于今年6月正式开工。

  去年五月,吴中区与光华集团签订办学协议,顶级私立苏州外国语学校将在主城开设吴中校区,并已于今年2月进行了公示。

  

  苏州外国语学校吴中校区效果图

  苏州外国语吴中校区总投资达到6亿,总建面近10万方,为十二年一贯制学校,最多可容纳2610人。

  分校的教学模式将完全参考本部,根据3月出让的地块信息看,学校规定在2023年4月17日前竣工,9月大概率可以正式投入使用。

  

  吴中主城在教育、医疗的软实力上虽然与核心区域、新城尚有差距,但在建成区良好的基础+陆续落地的规划下,正在逐步补齐。

  拆修并进的城市更新

  多宗地块出让

  作为苏州的传统老牌区域,吴中主城早期的建成区成为了其规划的阻碍,且大面积的老校区、旧厂房影响城市界面。

  对此,吴中主城开启了“城市更新”计划,修复+拆迁。

  其一是对老城区的生态进行全面修复,在运河两岸打造绿化景观带,保证每处绿地面积在1000-5000方。

  其二是加大拆迁力度。

  ·18年确定16个拆迁地块,总建面达50万方,涉及住宅近500户,清零多个遗留地块

  ·19年确定11个拆迁项目,总建面达22万方,涉及住宅655户

  大量地块出让,城市界面更替

  吴中主城明确规划,未来不再增设一类居住用地(低层建筑),新增的二类居住用地(中层、高层建筑)也将集中在更新地块内,即拆迁地、拆迁厂房等。

  

  以此通过不断的更新来提升城市界面,大力度的拆迁也保证了土地出让。

  3月至今,吴中主城已经出让了3宗地块,包含住宅、零售、商务等多种属性,在售待售的新房也达到了8个。

  

  在统一的建筑规划下,未来吴中主城的界面将进一步提升。

  就居住而言,吴中主城依然有着自己的价值。

  浓厚的居住氛围、离核心区域较近的距离、强大的交通网、不断补齐的生活配套以及城市更新的长线计划,吴中主城正在用另一种方式完成迭代。

  1993年,东吴塔建成,彼时的吴中主城还是吴县的中心,繁华一时;虽然168米放在如今并不算高,但其依然是苏州城南不可替代的一处景致。

  

  东吴塔下的吴中主城,正在走着属于自己的发展道路。

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